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    Analyse

    Immobilier résidentiel: Pourquoi le marché ne décolle pas

    Par Amin RBOUB | Edition N°:5589 Le 10/09/2019 | Partager
    Des transactions au ralenti
    La demande est là, mais pas le marché!
    Fortes inadéquations entre l’offre et les besoins des ménages
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    Par catégorie socioprofessionnelle, l’essentiel de la demande en crédit logement provient des salariés du privé. S’en suivent les fonctionnaires ainsi que les artisants et autres commerçants

    Le ralentissement des transactions immobilières préoccupe de plus en plus les promoteurs. Selon l’indice des actifs immo­biliers de Bank Al-Maghrib, les transactions ont ralenti de 8%. La baisse du nombre des transactions couvre un recul de 4,4% pour le résidentiel, de 20,1% pour les terrains et de 10,5% pour l’immobilier professionnel. Par catégorie d’actifs, la dépréciation des prix du résidentiel résulte des diminutions de 0,2% pour les appartements, de 1% pour les maisons et de 1,5% pour les villas.

    «Le rythme des ventes est vraiment problématique. Pour la corporation des promoteurs, 2019 était censée être l’année de la relance du marché. Il n’en est rien jusque-là. Aujourd’hui, tout le monde admet qu’il y a une crise dans l’immobi­lier», confirme Kevin Gormand, CEO et cofondateur de la plateforme Mubawab, un site qui analyse les données, les ten­dances du marché et réalise de la veille et des études pour le compte des opérateurs de l’écosystème immobilier.

    Autre lecture, autre analyse: «C’est plutôt un retour à la normale. L’emballement, voire l’euphorie, du marché pendant 2007-2008 était une exception. Aujourd’hui, le marché s’auto­régule et le rythme actuel correspond exac­tement au potentiel du marché», précisent des experts et des promoteurs. Pour Kevin Gormand, «il y a véritablement une crise pour tout ce qui dépasse 1 million de DH. Au-dessous du million de DH, les produits s’écoulent normalement, surtout lorsqu’il s’agit de petites superficies».

    En fait, les  ventes deviennent compliquées dès que le produit dépasse 1 million de DH, et ce pour plusieurs raisons: le financement, la capacité des ménages à lever des fonds, la solvabilité, l’emplacement, le zoning, la superficie, la répartition des pièces... Plus encore, l’octroi de crédit bancaire se com­plique dès que le budget dépasse le million de DH (bilan médical, garanties, capacités d’endettement, solvabilité, risques...» A l’avenir, l’accès au crédit bancaire pourrait être encore plus difficile pour certains pro­fils.

    D’ailleurs Bank Al-Maghrib (BAM) a décidé de revoir les ratios d’endettement afin de contenir l’exposition sur l’immo­bilier. Pour éviter des prises de risques excessives sur le secteur de l’immobilier et les ménages, les banques passent désor­mais au peigne fin une batterie d’indica­teurs avant de débloquer les prêts. C’est un moyen de verrouiller le financement en agissant sur la demande des emprun­teurs les moins solvables ou qui présentent des risques de non paiement.

    En moyenne, le tiers des revenus des ménages est affecté au remboursement des dettes. Selon une enquête de BAM, les crédits absorbent 30% des revenus des ménages. Le taux d’endettement des fonctionnaires est autour de 32%. Selon une enquête de BAM, pour 1 cas sur 6, l’endettement est supérieur à 70%! Or, la logique veut que ce taux ne dépasse pas 40% du revenu par ménage.

    Dans ce même contexte, «le ralentisse­ment du marché contraste beaucoup avec la demande qui n’a jamais été aussi forte au Maroc», analyse Kevin Gormand. Les études parlent d’une demande de 1 mil­lion de logements. Ce qui démontre que le problème n’est pas tant chez les acqué­reurs, mais plutôt dans l’inadéquation entre l’offre et la demande, le manque d’innova­tion dans l’acte de bâtir, les niveaux de prix ramenés au pouvoir d’achat des Marocains ou encore la solvabilité des ménages...

    Au­trement dit, il va falloir reconsidérer l’offre produit, le positionnement prix et produire ce qui peut être écoulé, pas l’inverse. «Moi si j’étais promoteur, je ne construirais que dans la fourchette des 150.000 à 300.000 DH maximum. Et c’est là où il y a une forte demande», tient à préciser le fonda­teur de Mubawab.

    Au-delà du facteur prix assez élevé du mètre carré et des difficultés liées au finan­cement bancaire, le problème de l’immo­bilier réside aussi dans les caractéristiques de l’offre actuelle qui reste assez standard, voire basique. Des produits peu attractifs qui ont montré leurs limites.

    C’est le cas notamment de la configuration actuelle du logement économique qui s’essouffle (le modèle de logements en ghetto avec une mosquée, des épiceries et une école sans plus), du moyen standing qui ne répond pas souvent aux standards en termes de finition, de choix des matériaux, de la répartition des volumes... Généralement, ce sont des appartements avec un grand salon marocain et une à deux chambres trop exiguës. «La plus grande innovation devrait focaliser la répartition des volumes des pièces tout en respectant la dignité des ménages», soutient un expert.

    Stocks importants d’invendus et de biens vacants

    Il va donc falloir innover avec de nou­velles offres de produits, rehausser les standards, la conception, l’architecture, les plans, les façades, l’ergonomie, les cahiers des charges dans le respect du coefficient de densité... Et surtout construire en se projetant sur 20 à 30 ans avec un produit viable et durable. Autrement, c’est le déla­brement accéléré, les fissures, le vieillis­sement et la dépréciation de la valeur du bien, la densité, le surpeuplement, la pro­miscuité, des difficultés à la revente.

    «Cette problématique touche beaucoup plus Casablanca et dans une moindre mesure Marrakech et Rabat, car les zones périur­baines sont difficilement accessibles dans la métropole», explique Gormand. La solu­tion réside aussi dans l’innovation via des formats modernes, pratiques et utilitaires tels que des appart duplex, des pavillons et  Surtout des appartements de petite superfi­cie plus fonctionnels, poursuit le fondateur de Mubawab.

    Quoi qu’il  en soit, le constat aujourd’hui est que même avec une offre surabondante, des stocks importants d’invendus, le ralen­tissement des ventes et d’appartement va­cants... les prix du mètre carré ne baissent pas pour autant. C’est surtout le cas pour Casablanca et Rabat qui ne subissent prati­quement pas de corrections des prix.

    Tout au contraire, la tendance est à la stabilité, voire parfois des hausses inexpliquées. Ce qui se traduit par une bulle irrationnelle qui reste injustifiée. Parmi les arguments avan­cés, la forte demande sur ces deux villes qui concentrent l’essentiel de classe moyenne et accueillent même chaque année des cadres, de jeunes couples, des expatriés...

    Si les prix du mètre carré ne baissent pas malgré la décélération des ventes, c’est aussi parce que beaucoup de foncier appar­tient à des gens qui n’ont pas forcément be­soin de liquidités immédiatement, explique l’analyste. Ils attendent plutôt de fortes cor­rections à la hausse pour écouler les ter­rains. «Ce sont ces propriétaires fonciers qui maintiennent de manière artificielle des prix élevés», poursuit l’analyste.

    Ceci étant dit, l’augmentation des prix reste très rela­tive à Casablanca, nuance l’expert. A part l’ilôt du Triangle d’Or (Zerktouni, Massira, Racine) qui atteint des records en termes de pricing au Maroc (30.000 DH, voire plus), l’offre reste assez limitée au centre-ville. Généralement, les prix moyens varient entre 12.000 et 17.000 DH dans l’offre de standing à Casablanca. Rabat est quasiment dans les mêmes proportions.

    A l’avenir, l’évolution du marché devrait s’opérer hors des centres urbains et dans les quartiers périphériques (ban­lieues). Essentiellement, via des pavillons, des tours, des villas économiques et loge­ments type cité fermée. C’est la tendance horizontale qui devra se confirmer dans les prochaines années.

    «Il va falloir construire des produits différents pour avoir des résul­tats différents. Car en continuant à produire la même chose, l’on obtiendra le même résultat», soutient le cofondateur de la pla­teforme de l’immobilier. Une concentration tout autour du littoral avec un urbanisme improvisé à coups de dérogations et sans projection sur l’avenir.

    Or, c’est dans la périphérie et les zones excentrées où il y a encore de la capacité foncière surtout pour les grandes agglomé­rations. Encore faut-il faire des efforts en termes de connectivité, de sécurité, d’ani­mation, de commerces... «La logique veut qu’il n’y aura pas de corrections de prix à l’avenir», annonce Gormand.

    Logement social

    Pour rappel, le dispositif de logement social à 250.000 DH touche bientôt à sa fin (en 2020). Lancé en 2010, le programme a certes apporté des réponses, mais il a aussi montré de nombreuses limites. Le bilan est assez contrasté. De sources concordantes, le dispositif ne sera pas reconduit par la tutelle. Mais même s’il ne sera pas reconduit, les promoteurs comptent continuer à signer des conventions jusqu’en 2023. «Aujourd’hui, une impor­tante partie de la demande est dans une fourchette de 150.000 DH», tient à préciser Kevin Gormand.

    Amin RBOUB

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