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    Analyse

    Immobilier: Comment relancer le marché

    Par Amin RBOUB | Edition N°:5559 Le 18/07/2019 | Partager
    Une série de solutions de rupture
    Les prix restent inchangés malgré le ralentissement des transactions
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    Pour la classe moyenne, des études réalisées sur les variantes des prix et surfaces. Il en ressort un besoin de 240.000 unités pour des logements variant entre 400.000 et 950.000 DH. Côté superficies, il y a une demande de 480.000 unités pour des surfaces qui oscillent entre 80 et 150 m2 (Ph. L’Economiste)

    Inadéquation entre l’offre et la demande, ralentissement des transactions,  attentisme des acquéreurs, stocks d’invendus, baisse des mises en chantier, rareté du foncier, financement au compte-gouttes...  Le cycle baissier du marché de l’immobilier entame sa 4e année successive. Finalement, promoteurs et tutelle admettent que le secteur est vraiment en crise. Un vocabulaire longtemps écarté par les professionnels de l’acte de bâtir.

    D’autres opérateurs nuancent leurs propos et parlent d’une «absence totale de visibilité». «Ce n’est pas une crise du foncier ni de la production, mais plutôt une crise de la demande», tient à préciser Rachid Khayatey, vice-président de la FNPI. A l’origine, une inadéquation entre l’offre et la demande couplée à des pressions sur le pouvoir d’achat des ménages qui sont généralement dans l’incapacité de lever des fonds auprès des banques, analyse un expert de l’immobilier.

    Trouver une nouvelle génération d’incitations

    Selon Rachid Khayatey, la crise de la demande repose sur trois principaux facteurs: «l’attentisme et la quête d’opportunités, la perte de confiance entre acquéreurs et promoteurs ou encore le pouvoir d’achat et l’insolvabilité des ménages».  Pour sortir de ce cette impasse et relancer le marché, promoteurs et acquéreurs sont unanimes: il faut absolument proposer une nouvelle génération d’incitations au profit des ménages. 

    Le salut viendrait également de l’innovation dans l’acte de bâtir. Autrement dit, de l’originalité en termes de répartition des surfaces, le choix des matériaux, l’agencement, les commodités ou encore plus d’audace et d’innovation dans la conception et l’esthétique des biens immobiliers. Ce qui suppose un nouvel état d’esprit tant chez les entreprises de construction, les architectes et les promoteurs.

    En clair, des solutions de rupture dans l’ensemble de l’écosystème immobilier. La rupture ne se limite pas à la conception du produit. Elle devra s’opérer en amont et surtout dans le modèle économique des entreprises et promoteurs. Le constat aujourd’hui est que le business model de la construction et de la promotion immobilière a montré ses limites.

    La solution viendrait aussi de benchmarks internationaux avec des pays mâtures dans l’immobilier, tels que la France, l’Espagne, l’Allemagne, la Turquie...  L’enjeu étant d’apporter une nouvelle offre avec des standards internationaux à la fois sur le plan technique, urbanistique, esthétique et fonctionnel, voire même dans le montage financier. Pour résumer: stimuler le marché en apportant une réelle valeur ajoutée au produit.

    Parmi les pistes de relance, le logement social. Sur ce segment, il va falloir revoir la copie. L’offre des 10 dernières années montre ses limites. Le concept s’essouffle d’année en année. Sur ce type de produit en particulier, des experts préconisent plus de superficie, une meilleure répartition des pièces, moins de densité au mètre carré, des matériaux de meilleure qualité, une finition aux standards... Et surtout un service après-vente irréprochable. Là aussi, il va falloir changer de logiciel, de méthodologie de travail, de process et surtout innover.

    Pour rappel, le dispositif du logement social a duré 9 ans. Il devra prendre fin en 2020. Même s’il ne sera pas reconduit, les promoteurs comptent continuer à signer des conventions jusqu’à 2023.

    Sur le moyen standing, tout est à refaire. Car ce segment en particulier recèle des gisements d’opportunités. Ici, en plus des superficies, de la qualité des matériaux, de la répartition des pièces et du SAV, il faudra une bonne dose d’innovation. En plus de l’appartement, il y a une mine de déclinaisons de produits jusque-là inexplorés.

    A titre d’exemple, l’offre pavillon, villa-duplex, loft dans des villes à taille moyenne. Certes, des expériences ont été initiées pour ce type de produits, mais cela reste des cas isolés. S’il y a des incitations envers l’acquéreur, la formule devra prendre encore plus.

    Pour l’heure, les opérateurs se disent bloqués par la rareté et la cherté du foncier dans les centres-villes. Or, la classe moyenne cherche surtout la bonne localisation, une adresse centrale, loin du logement social et surtout dans une grande agglomération... Or, la solution consiste à excentrer les programmes dans les banlieues ou encore les villes nouvelles.

    Pour que le moyen standing puisse prendre dans les grandes villes, il va falloir absolument autoriser plus de hauteur (verticalité), la défiscalisation des programmes (IS, TVA...). Jusque-là, sur ce segment en particulier, l’Etat n’est pas prêt à concéder des incitations. Cela fait 3 ou 4 ans que la Fédération des promoteurs (FNPI)  réclame des incitations sur le logement pour classe moyenne, qu’elle n’arrive pas à obtenir».

    Pour la classe moyenne, des études ont été élaborées sous le prisme des variantes prix et surfaces. Il en ressort qu’il y a un besoin de 240.000 unités pour des logements variant entre 400.000 et 950.000 DH. Sur les superficies, il y a une demande de 480.000 unités pour des surfaces qui oscillent entre 80 et 150 m2. C’est dire que la demande est là. Il faut juste avoir le bon foncier au meilleur prix et surtout au bon endroit. Toute la difficulté est là!

    A.R.

     

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