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    Analyse

    Ce qu’il faut savoir sur les OPCI

    Par Hassan EL ARIF | Edition N°:5507 Le 02/05/2019 | Partager
    Différence entre OPCI et OCVM, niveau de placement minimum…
    Obligations d’information du public
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    Source: Ajarinvest

    ■ Qu’est-ce qu’un OPCI?
    L’organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un nouvel outil d’investissement. Il peut prendre la forme d’une SA ou d’un fonds en copropriété. Quelle que soit sa nature, un OPCI doit détenir des biens immeubles loués ou destinés à l’être et qui génèrent des loyers. Ces derniers sont reversés aux investisseurs sous forme de dividendes.

    ■ Le périmètre du portefeuille d’un OPCI
    Le portefeuille d’un OPCI ne peut être composé que d’actifs immobiliers et de droits réels. Sont exclus le mobilier, les véhicules, les engins de BTP… Un OPCI ne peut détenir non plus un immeuble locatif destiné à la vente. En effet, il est interdit à ces organismes de réaliser des plus-values sur cessions immobilières. En cas de besoin pressant de trésorerie, toute cession d’actifs par un OPCI doit être justifiée en détail auprès de l’AMMC.
    En revanche, on peut y intégrer du foncier, mais à condition que la part de la valeur du terrain non bâti ne dépasse pas 20% de l’ensemble du patrimoine immobilier détenu par l’OPCI. Deuxième condition: le foncier doit impérativement être destiné à la construction de bâtiments ayant pour vocation d’être loués. La construction sera confiée à des promoteurs immobiliers, sous la supervision de la société de gestion pour le compte de l’OPCI.
    Un OPCI n’a pas non plus vocation à intégrer des hôtels. Ce serait prendre part aux risques d’exploitation. Or, cela ne rentre pas dans ses spécificités car ce ne serait plus un contrat de location, mais de gestion.

    ■ La compétition ouverte avec les OPCVM
    Les régimes juridiques des OPCI et des OPCVM sont très similaires. Les différences se situent au niveau des actifs. Pour les OPCI, il s’agit essentiellement d’immeubles destinés à la location. Les actifs des OPCVM sont essentiellement des valeurs mobilières, en particulier des actions cotées à la Bourse de Casablanca. La différence entre les actifs des deux types de véhicules impacte directement leurs pratiques de gestion et les compétences des gestionnaires. Le nombre de prestataires externes devant accompagner un OPCI est évidemment supérieur à celui des OPCVM.
    Le plan comptable est pratiquement le même dans la mesure où il s’appuie sur la valeur marché des actifs. Cependant, celui des OPCI comporte deux particularités: les états de synthèse doivent faire le distinguo entre les actifs immobiliers et financiers.
    Les OPCVM ne sont pas censés reverser des dividendes qui sont généralement réinvestis. Il s’agit d’investissements de type «patrimonial». En revanche, les OPCI sont tenus de distribuer au moins 85% de leur résultat. Ce sont donc des investissements à caractère à la fois patrimonial et distributif. A l’inverse des OPCVM, les OPCI sont résilients aux fluctuations du marché boursier, les loyers reçus étant par essence prévisibles.

    ■ Comment acheter des parts
    A l’image des OPCVM, les OPCI seront distribués à travers les canaux commerciaux classiques comme les banques (pour les produits grand public), les sociétés de gestion… Cela dépendra de la politique commerciale de chaque société de gestion, qui pourrait se charger elle-même de la distribution des parts de ses propres OPCI, comme elle pourrait opter pour la diversification des circuits de vente. La valeur de chaque part est fonction de celle des actifs détenus par l’organisme.

    ■ Des placements à partir de 100 DH
    La loi prévoit deux types d’OPCI en fonction de la catégorie d’investisseurs ciblés. Destiné au grand public, le premier est ouvert à tout type d’investisseur. Les particuliers peuvent en acheter des parts ou des actions. La valeur peut aller de 100 DH à plusieurs dizaines, voire des centaines de milliers de DH. Ce type d’OPCI sera très surveillé par l’AMMC dans l’intérêt des épargnants, en particulier les personnes physiques, qui peuvent ne pas être de fins connaisseurs de l’immobilier locatif.
    Le deuxième type d’OPCI (RFA, règles de fonctionnement allégées) est destiné aux investisseurs qualifiés. Etant avertis quant aux spécificités de l’immobilier locatif, certaines contraintes ont été supprimées car elles étaient à la base destinées aux OPCI grand public pour protéger les investisseurs non avertis.

    ■ Obligation d’information
    La loi impose aux sociétés de gestion des OPCI l’obligation de produire deux types d’informations. Les informations régulières se déclinent à travers un rapport d’activité couvrant le premier semestre de l’exercice et un rapport annuel. Les évaluateurs sont tenus de remettre à la société de gestion leur rapport de valorisation détaillé. La société de gestion le dépose à son tour auprès de Maroclear et des commissaires aux comptes de l’OPCI. Une synthèse du rapport doit être remise à tout porteur de parts qui en fait la demande. La société de gestion doit rendre publics les prix de souscription et de rachat ainsi que la valeur liquidative de l’OPCI. Celle-ci doit être diffusée le premier jour ouvrable suivant sa détermination dans un journal d’annonces légales à raison de deux fois par an au moins.
    La société de gestion doit également publier des informations ponctuelles. Celles-ci concernent les documents d’information préalables à la première émission des parts auprès du public, qui doit être à la disposition des épargnants.
    La société de gestion est tenue d’informer le régulateur de tout non-respect des règles de dispersion et de plafonnement des risques. Elle doit également communiquer à Bank Al-Maghrib, à sa demande, toute information nécessaire à l’élaboration de statistiques monétaires.

    ■ A qui appartiennent les actifs immobiliers des OPCI?
    Les actifs immobiliers locatifs sont détenus par les OPCI. Les investisseurs sont les personnes qui achètent des actions de l’OPCI. Ils ont les mêmes droits que les actionnaires d’une société classique. La société de gestion est liée à l’OPCI par un mandat de gestion ou un règlement de gestion. Aucune action ne peut être entreprise par une société de gestion si elle n’est pas prévue dans le règlement de gestion.

    Entre 6 et 7% de promesse de rendement

    Le taux de rendement prévisible des OPCI est estimé par les professionnels entre 6 et 7%. Il est fonction du rendement des actifs immobiliers détenus par l’OPCI et peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon l’évolution des loyers. Le rendement des OPCI pourrait être bonifié via la hausse triennale des loyers prévue par la loi relative au bail. L’augmentation réglementaire périodique est fixée à 10% tous les trois ans. Ce qui devrait contribuer à améliorer le rendement des OPCI.

                                                                               

    Immobilier locatif: Les tracasseries en moins

    L’investissement dans des OPCI revient à placer son épargne dans un outil de placement offrant potentiellement des promesses de gains importants. Ainsi, une personne qui dispose d’économies de l’ordre de 500.000 DH qu’elle souhaite placer dans l’immobilier locatif en achetant un plateau de bureaux de 60m2 dans un quartier huppé de la ville. En supposant qu’elle obtienne un prêt bancaire de 500.000 DH, elle ne pourra pas acheter un actif de plus de 50m2, mais dans un quartier d’un standing inférieur. Une fois loué, il faudra recouvrer le loyer chaque mois ou trimestre,  gérer les problèmes liés à la propriété, effectuer une déclaration de revenus annuels, s’acquitter des taxes locales… Si le locataire cesse de payer son loyer, le propriétaire devra, lui, continuer de verser régulièrement ses traites à sa banque et introduire une action en justice pour évacuer le mauvais payeur et récupérer ses créances. Par contre, en investissant dans un OPCI, l’épargnant aura la possibilité de détenir une partie, même infime, d’un ensemble de biens immeubles plus grand loué à plusieurs locataires, sans recourir à la dette et sans se préoccuper des problèmes liés à la gestion, au recouvrement, aux impôts… En cas d’impayé, cela n’aura qu’un faible effet sur l’investissement.

    Hassan EL ARIF

     

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