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    Analyse

    OPCI: Le meilleur moyen de détenir des actifs immobiliers

    Par Hassan EL ARIF | Edition N°:5507 Le 02/05/2019 | Partager
    Des taux de rendement estimés entre 6 et 7%
    Un risque modéré car moins exposé à des fluctuations
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    Noreddine Tahiri, directeur général d’AjarInvest, filiale de la CDG: «L’évolution de la valeur de l’immobilier, notamment l’immobilier locatif, est inversement corrélée au marché financier. Ainsi, les OPCI seront une valeur refuge en cas de retournement du marché financier» (Ph. N.T.)

    - L’économiste: Comment se positionnent les OPCI par rapport aux autres véhicules d’investissement? S’agit-il de la promesse d’un rendement plus intéressant?

    - Noreddine Tahiri: Si on doit expliquer les OPCI de la façon la plus simple, nous pouvons les qualifier comme étant la détention de l’immobilier locatif, mais de façon indirecte. Intrinsèquement, c’est donc de l’investissement immobilier.
    Pour comparer les types de véhicules d’investissement, on se doit de tenir compte de trois paramètres, le rendement, le risque et la liquidité. Globalement, quand on analyse les différents supports d’investissement pour un particulier, on peut les classer en trois catégories. La première qui se caractérise par un rendement globalement faible, mais également un risque faible. Cette catégorie regroupe les comptes sur carnet, l’assurance-vie et les différents plans d’épargne (logement, retraite et éducation).
    La deuxième catégorie présente un risque fort avec la promesse d’un rendement supérieur. Il s’agit principalement des actions et des produits spéculatifs. Quant à la troisième catégorie, elle se caractérise par un risque modéré, mais un rendement adapté. Cette catégorie comprend l’or, les métaux précieux et l’immobilier. Les OPCI sont clairement dans la troisième catégorie. En effet, les revenus des OPCI sont essentiellement adossés à des contrats de location dont la durée est généralement longue. Leurs revenus sont donc moins soumis à des fluctuations. En outre, la valeur des parts d’un OPCI est directement liée à la valeur des actifs immobiliers qu’il détient. Par ailleurs, l’évolution de la valeur de l’immobilier, notamment l’immobilier locatif, est inversement corrélée au marché financier, ainsi, les OPCI seront une valeur refuge en cas de retournement du marché financier.
    En termes de rendement, nous avons depuis longtemps estimé que le rendement des OPCI pourrait se situer entre 6 et 7 %. D’ailleurs, une foncière récemment cotée a affiché un rendement de 6% pour sa première année de cotation, ce qui vient réconforter les estimations que nous avions annoncées.

    - Qu’est-ce qui déterminera exactement la valeur liquidative d’un OPCI?
    - Premièrement, il faut bien définir ce qu’on veut dire par «valeur liquidative» d’un OPCI.
    Si c’est la valeur globale de l’OPCI et si on tient compte du plan comptable spécifique aux OPCI, l’évolution de la valeur liquidative est essentiellement le résultat de la variation de la valeur des immeubles détenus, des souscriptions nettes des rachats et du résultat net diminué des dividendes versés.
    Par contre, si c’est la valeur d’une part d’OPCI, et si on tient également compte du plan comptable spécifique aux OPCI, l’évolution de la valeur d’une part d’OPCI dépend pour l’essentiel de la variation de la valeur des actifs détenus et du résultat net diminué des dividendes versés.
    Je tiens à préciser qu’il est important de noter que l’horizon recommandé pour un investissement en OPCI s’inscrit généralement dans le long terme. L’OPCI n’a aucune vocation spéculative. Par conséquent, les principaux moteurs de la création de valeur au sein de l’OPCI sont la qualité de la gestion et le temps.

    - Comment les OPCI et les sociétés de gestion seront-ils taxés?
    - Permettez-moi d’abord d’apporter un éclairage sur la relation entre la société de gestion et l’OPCI. La société de gestion est un prestataire de services pour le compte de l’OPCI. Elle a certes des prérogatives importantes fixées par la loi, mais cela ne l’empêche pas d’être un prestataire de services, dont la prestation rendue est la gestion de l’OPCI, la préservation de ses intérêts et la création de valeur pour ses actionnaires. Partant de cela, on comprend que la fiscalité des sociétés de gestion d’OPCI relève du droit commun et ne fait l’objet d’aucune disposition particulière.
    Par contre les OPCI bénéficient d’une fiscalité spécifique, qui est, et c’est important de le rappeler, conforme aux pratiques internationales régissant ce produit.
    Avant de répondre précisément à votre question, je voudrais également préciser que l’industrie des OPCI va contribuer à donner une impulsion supplémentaire au secteur de l’immobilier à travers trois axes au moins, l’émergence d’une demande additionnelle en immobilier, la contribution à la transparence dans les transactions immobilières et l’orientation ciblée de l’épargne publique et institutionnelle vers l’immobilier. En outre, les OPCI vont permettre aux investisseurs institutionnels d’élargir le spectre de leurs investissements vers l’immobilier tout en réduisant les risques qu’ils pourraient subir et qui sont liés à ce secteur.
    Ainsi, c’est en prenant conscience de la future contribution des OPCI à l’économie dans sa globalité que le législateur a prévu des dispositions fiscales particulières. Je vais en citer les trois principales.
    La première est que les OPCI sont, à l’instar des OPCVM, exonérés du paiement de l’impôt sur les sociétés. La deuxième est que les OPCI, au même titre que les OPCVM, sont des sociétés à capital variable et que les augmentations et les réductions de capital ne sont pas soumis au droit d’enregistrement. La troisième est que la plus-value résultant d’apport en nature d’actif immobilier à un OPCI n’est pas soumise à l’impôt au moment dudit apport, elle n’est imposable qu’à la cession des actions reçues en contrepartie des apports et ce, avec un abattement de 50%. Cette dernière mesure s’applique aussi bien lorsque l’investisseur qui réalise l’apport est une personne morale ou une personne physique.
    Il faut également préciser que les OPCI sont dans l’obligation de distribuer au moins 85% de leurs résultats et que ces dividendes sont imposables entre les mains de l’actionnaire selon le droit commun pour les personnes physiques et avec un abattement de 60% s’il s’agit d’une personne morale.

    - Par quel moyen les épargnants pourront-ils s’informer régulièrement sur la valeur liquidative des OPCI?
    - La loi sur les OPCI fixe la fréquence minimale de publication de la valeur liquidative. Celle-ci doit être publiée au moins deux fois par an, au 30 juin et au 31 décembre de chaque année. Dans la pratique, on peut s’attendre à une fréquence encore plus importante, trimestrielle, ou même mensuelle.
    La valeur liquidative doit être publiée le premier jour ouvrable qui suit sa détermination, cette valeur doit être affichée dans les locaux de la société de gestion et dans un journal d’annonces légales.
    Par ailleurs, les modalités et la périodicité d’évaluation de la valeur liquidative de l’OPCI sont fixées préalablement par le projet de règlement de gestion de l’OPCI.
    Elles sont donc connues d’avance par l’investisseur. Pour ce qui est des modalités de détermination de la valeur liquidative, elles ont été fixées par l’arrêté du ministère de l’Economie et des Finance n°2305-18. Ainsi la valeur liquidative d’une part d’OPCI est obtenue en divisant l’actif net de l’OPCI par le nombre des parts dudit OPCI.

    Deux catégories d’OPCI

    La loi sur les OPCI a prévu deux types d’OPCI, ceux dits «grand public» et les OPCI destinés aux investisseurs qualifiés au sens de la loi et désignés par OPCI-RFA (à règles de fonctionnement allégées).
    L’actif des OPCI dits «grand public» doit obligatoirement être constitué d’actifs immobiliers ou assimilés à hauteur de 60% au moins, et de valeurs financières liquides et sécurisées à hauteur de 10% au moins.
    Cette poche liquide a pour objectif de permettre à l’OPCI de racheter les parts des actionnaires qui souhaitent céder une partie ou la totalité des parts qu’ils détiennent, ce qui permettra, dans les conditions standards, à chaque détenteur de parts d’OPCI grand public de céder une partie ou la totalité des parts qu’ils détiennent dans ledit OPCI.
    Il s’agit là de l’un des principaux avantages des OPCI. En effet, comparativement à la détention directe de l’immobilier, notamment l’immobilier locatif, ceci est une grande avancée puisque les OPCI transforment ainsi un actif intrinsèquement illiquide, à savoir l’immobilier, en une valeur mobilière dont la liquidité est améliorée.

    Propos recueillis par Hassan EL ARIF

                                                                                 

    Fiche technique d’AjarInvest

    La société AjarInvest a été créée en 2016 par la CDG (60%) et CIH Bank (40%) dans la perspective de devenir, après obtention de l’agrément de l’AMMC, la société de gestion d’OPCI du groupe CDG.
    Le management de AjarInvest a collaboré à côté d’autres acteurs de la place  avec le ministère des Finances pour l’élaboration de la loi sur les OPCI et avec l’AMMC pour la réflexion autour des circulaires fixant les conditions et les modalités d’agrément des sociétés de gestion d’une part et des OPCI d’autre part.
    Par ailleurs, Noreddine Tahiri, DG d’AjarInvest, a fait partie de la commission qui a été chargée de l’élaboration du plan comptable spécifique des OPCI. De par la connaissance qu’a développée AjarInvest de la nouvelle industrie des OPCI et du soutien de ses actionnaires, elle accompagne actuellement différents investisseurs dans leurs réflexions autour de leurs projets de mise en place d’OPCI.
    Forte de son équipe qui allie la maîtrise de la finance et de l’immobilier locatif, la société AjarInvest ambitionne de se positionner de manière durable en tant que leader de la gestion des OPCI. Elle inscrit également son action dans une logique de développement et d’innovation permanente pour maximiser la création de valeur pour ses partenaires et pour les futurs OPCI qu’elle serait amenée à gérer.

     

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