×
  • Compétences & RH
  • Société Brèves International Brèves internationales Courrier des Lecteurs Les Grandes Signatures Documents Lois à polémiques Docs de L'Economiste Docs de Qualité Enquête de Satisfaction Chiffres clés Prix de L'Economiste 2019 Prix de L'Economiste 2018 Earth Beats Solutions & Co Impact Journalism Day cop22Spécial Cop22 Communication Financière
    Analyse

    Le match OPCI/foncières

    Par Hassan EL ARIF | Edition N°:5507 Le 02/05/2019 | Partager
    Une plus grande facilité de transfert de parts
    Le risque social est porté par la société de gestion

    Bon nombre de foncières n’attendaient que la circulaire relative aux modalités de création et d’agrément des sociétés de gestion d’OPCI pour se transformer. Le dispositif présentant des avantages plus attractifs que le régime de la foncière.

    Parmi ces derniers, l’on peut citer la facilité de transfert de parts entre actionnaires. Ainsi, lorsqu’un actionnaire d’une foncière souhaite transférer des actions à une tierce personne (morale ou physique), cela suppose un formalisme juridique et procédural très contraignant: suppression du droit de préemption et du droit d’agrément, entre autres.

    Le transfert de parts peut même être handicapant en cas d’existence d’un pacte d’actionnaires. Dans le cas d’un OPCI, ces contraintes sont relativement allégées du fait que ces véhicules sont des sociétés à capital variable par essence.

    Les augmentations et réductions de capital peuvent donc être effectuées à tout moment sans formalisme contraignant. Ainsi, les transferts de parts peuvent être réalisés plus facilement que pour une foncière moyennant des souscriptions suivies de rachats de parts.

    L’actif d’une foncière est principalement constitué d’immeubles. Ce qui la classe dans le périmètre de l’article 61-II du Code général des impôts traitant des sociétés à prépondérance immobilière. Tout transfert d’actions est soumis à un droit d’enregistrement de 6% si la foncière n’est pas cotée en Bourse. A l’inverse, les mouvements sur le capital des OPCI sont affranchis de ces droits. Prévue par la loi 70-14, cette disposition a été entérinée par la loi de finances 2017.

    L’autre différence entre une foncière et un OPCI concerne le mode de gestion. La première est généralement gérée par une équipe interne. C’est donc elle qui porte le risque social et par voie de conséquence l’investisseur qui détient des actions de ladite foncière. Par contre, les OPCI sont gérés par des sociétés de gestion qui restent les seules à supporter le risque social.

    La détention d’actifs immobiliers via un OPCI permet à l’actionnaire d’obtenir une valorisation régulière de son patrimoine puisque cet outil d’investissement doit publier régulièrement (au moins deux fois par an) la valeur liquidative. Ce que ne permet pas une détention via une foncière.

    Par ailleurs, les opérations d’aller-retour effectuées par un actionnaire lui permettent de constater directement dans ses comptes la plus-value latente due à l’augmentation de la valeur des actifs. A moins d’un coût fiscal plus élevé.

    Les grandes surfaces commerciales, les banques, les compagnies d’assurances, les écoles privées louant leurs bureaux auprès de sociétés foncières pourraient revoir leur mode de détention d’actifs immobiliers et mettre en place des OPCI.

    Gros impact sur le résultat net

    Les OPCI sont soumis à un plan comptable spécifique et de dispositions fiscales dédiées complétées par la loi de finances 2019 avec l’institution d’un abattement de 60% sur les produits provenant des bénéfices distribués. Autant de dispositions permettant à ces organismes d’améliorer l’impact sur le résultat du détenteur de parts par rapport à la détention via une foncière. A périmètre constant, cet impact peut aller jusqu’à 2 ou 3 fois celui que peut générer la détention des mêmes actifs à travers une foncière.

    Hassan EL ARIF

    • SUIVEZ-NOUS:

    • Assabah
    • Atlantic Radio
    • Eco-Medias
    • Ecoprint
    • Esjc