Economie

Crédit immobilier: Les ménages se détournent des taux variables

Par Franck FAGNON | Edition N°:5071 Le 24/07/2017 | Partager
En baisse de 25 points de base en 2016, le taux moyen se situe à 4,96%
Les impayés de cette clientèle ralentissent
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 La maturation du marché et des emprunteurs va accentuer la concurrence sur les taux. Pour les banques, les enjeux sont aussi ailleurs. Le crédit à l’habitat est un produit phare de conquête et de fidélisation de la clientèle
 

Objet de rude concurrence et même de querelles entre les banques, le crédit à l’habitat a vu sa production augmenter de 5% à 29 milliards de DH en 2016 après un exercice précédent quasi stable (+0,7%). Toutefois, le nombre de bénéficiaires a reculé de 8%.  
Avec la baisse de l’activité sur le marché des entreprises, la compétition entre les banques s’intensifie sur la clientèle des ménages, ce qui crée des tensions au point de nécessiter l’intervention de la Banque centrale. Des établissements s’accusent mutuellement de tarification agressive, voire déloyale. Le wali de Bank Al-Maghrib a fait part de son inquiétude sur les pratiques de certains établissements. Les autorités monétaires continuent à surveiller de près le comportement des acteurs. Tôt ou tard, la maturation du marché et des emprunteurs va accentuer la concurrence sur les taux. Pour les banques, les enjeux sont aussi ailleurs. Le crédit à l’habitat est un produit phare de conquête et de fidélisation de la clientèle. 
Le taux d’intérêt moyen du crédit à l’habitat a diminué de 25 points de base en 2016 pour se situer à 4,96%. Il a baissé de 50 points de base en trois ans. Au moins 67% de l’encours des crédits à l’habitat sont soumis à un taux compris entre 4 et 6%. En trois ans, leur poids a augmenté de 14 points alors qu’il a reculé de 15 points pour les biens financés dans une fourchette de 6 à 8%. Les dossiers financés à un taux plafond de 4% représentaient 8% de l’encours à fin 2016, soit 4 points de plus qu’en 2013. 
La baisse du coût de financement a renforcé l’attrait des ménages pour le crédit immobilier à taux fixe. Avoir une mensualité connue d’avance et stable sur toute la durée du prêt rassure les ménages.

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La production de crédit à l’habitat s’est redressée en 2016 après une précédente année quasi flat

Les crédits à taux fixe représentaient 97% de la production et 91% de l’encours l’année dernière.
L’environnement de taux bas couplé à la baisse des prix des biens immobiliers (seulement sur certains segments et dans certaines localités) ouvrent une fenêtre propice pour acquérir son logement ou investir dans la pierre. Pour ceux qui sont déjà propriétaires, le contexte semble favorable pour renégocier son crédit. Mais, cette pratique n’est pas encore développée sur le marché. La multiplication des acteurs comme Meilleurtaux ou encore Cafpi pourrait contribuer à une meilleure information des emprunteurs et accélérer leur maturation. 
La dette bancaire des ménages a augmenté de 4% en 2016 pour s’établir à 309 milliards de DH. Au passage, leur patrimoine financier s’est élargi de 5% à 735 milliards de DH. Les prêts à l’habitat représentent environ 2/3 de la dette des ménages. Pour les experts, le taux d’endettement des ménages qui sont déjà propriétaires de leur logement doit idéalement se situer aux alentours de 55%. Il ne devrait pas dépasser 40% pour ceux qui n’ont pas un crédit immobilier. 
Contrairement aux entreprises dont les impayés continuent d’augmenter fortement, la solvabilité des ménages, elle, s’améliore. Les créances en souffrance de cette clientèle se sont chiffrées à 22,4 milliards de DH en 2016 en légère hausse de 1%. Cela correspond à un taux d’impayé de 7,3%. Il ressort à 10% pour le crédit à la consommation. Les ménages remboursent mieux leur crédit immobilier. Les garanties dont disposent les banques poussent aussi les emprunteurs à respecter leur engagement au risque de se voir déposséder de leur bien. Le taux d’impayé des prêts immobiliers a diminué de 0,3 point en 2016 à 5,8%.

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