Economie

Taxe sur les profits immobiliers: Derrière l’exonération, la résidence surveillée!

Par Hassan EL ARIF | Edition N°:4986 Le 22/03/2017 | Partager
Prouver au moins 6 ans d’habitation principale
Traitement spécial pour le logement social
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Dans ce cas, le propriétaire qui vend un logement occupé pendant six ans à titre de résidence principale est exonéré de TPI sur la plus-value

La question de l’exonération de la taxe sur les profits immobiliers (TPI) se pose toujours à chaque fois qu’un propriétaire souhaite vendre un bien immeuble. Le libellé du dispositif est clair, mais sur le terrain, les choses ne sont pas toujours aussi simples qu’il n’y paraît.
Lorsqu’un contribuable cède un logement qu’il a occupé en tant que résidence principale pendant au moins six ans, il est exonéré de la taxe sur la plus-value réalisée. Cette exonération bénéficie aussi bien aux personnes physiques qu’aux sociétés immobilières transparentes (article 63-II-B du Code général des impôts).

Mais dans la pratique, l’exonération n’est pas toujours automatique. «Les propriétaires qui acquièrent une propriété immobilière via une société civile immobilière (SCI) transparente sont très souvent redressés au titre de l’IS et même de l’IR sur la plus-value réalisée. Or, ils devraient bénéficier de l’exonération de la TPI. Les textes sont clairs, mais la pratique est tout autre», constate un expert-comptable.

Pour bénéficier de cet avantage, il faut justifier avoir résidé dans le logement vendu pendant au moins six ans. Le Code général des impôts ne précise pas les justificatifs exigés. Ces preuves couvrent une large panoplie de documents: carte d’identité nationale (CIN), attestation de résidence administrative, contrat d’achat, contrat d’abonnement à l’électricité et à l’eau, avis d’imposition à la taxe d’habitation…
La loi de finances 2016 a étendu à un an maximum, au lieu de six mois, le délai pendant lequel un logement peut être vacant avant sa revente.

Pour les transactions non exonérées, le calcul de la plus-value tient compte d’un coefficient de réévaluation officiel variable selon la date d’achat et permettant de réactualiser le prix de revient du bien. Il faut également tenir compte du référentiel immobilier publié régulièrement par le fisc.
La période de résidence réglementaire pose souvent des problèmes d’interprétation. Un acquéreur peut bien acheter un bien immeuble et n’y habiter qu’au terme de travaux d’aménagement, qui peuvent parfois durer plusieurs mois, un ou deux ans. «Le concept de date d’habitation n’est pas sans rappeler la date du début d’exploitation dans le cas d’un investissement. L’administration devrait clarifier ce dispositif dans son projet de refonte du code général des impôts», suggère Mehdi El Fakir, expert-comptable.

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Lorsqu'un propriétaire vend un logement occupé pendant moins de six ans à titre de résidence principale, il faut distinguer deux cas de figure. En cas de plus-value, il est taxé selon le droit commun. S’il réalise une moins-value, il paie quand même un minimum de perception

Bon nombre de contribuables sont pénalisés par les divergences d’interprétation de la doctrine fiscale. Les MRE se voient souvent redresser au titre de la TPI en cas de vente d’un bien immeuble. «Ils se voient souvent imposer sur la plus-value car certains vérificateurs considèrent qu’ils n’ont pas résidé dans leur logement pendant la période minimale requise du fait qu’ils vivent à l’étranger pendant la majeure partie de l’année», explique un expert-comptable.

Là encore, il faudrait lever l’équivoque. «Le problème se pose uniquement lorsque le MRE possède plusieurs biens immeubles», tempère Amine Zniber, notaire. Les Marocains résidant à l’étranger bénéficient d’un traitement spécial en ce sens que le fait qu’ils hébergent leurs ascendants ou descendants est considéré comme une résidence principale.
L’exonération de la TPI ne peut être accordée qu’une seule fois. Le fisc dispose des moyens nécessaires pour vérifier qu’une personne ne possède pas plus d’une résidence. Si c’est le cas, il ne peut prétendre à l’avantage que sur un seul logement. A préciser également que lorsqu’il acquiert un nouveau bien immeuble, il doit y résider au moins six ans pour bénéficier de l’exonération.

L’avantage s’applique également aux cessions de biens immeubles à titre gratuit entre ascendants et descendants, époux, frères et sœurs. Ces opérations sont assimilées à des donations, même si la doctrine fiscale parle de «cession à titre gratuit».
A noter que la revente du logement social obéit à d’autres règles. La durée minimale de résidence effective est limitée à 4 ans (l’article 63-II-D du Code général des impôts). La même durée que pour la demande de mainlevée au titre de l’hypothèque au profit du Trésor, correspondant à une TVA de 40.000 dirhams.

 

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