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Analyse

Immobilier: Grosse opération de déstockage en 2017!

Par Amin RBOUB | Edition N°:4949 Le 30/01/2017 | Partager
Le modèle économique s’essouffle
La FNPI annonce une série de mesures pour relancer le marché
Le locatif, un amortisseur du choc des méventes
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L'immobilier est dans l’impasse. Tous segments confondus, les ventes s’effondrent dans les principales villes. Seuls les taux bancaires, au plus bas (4 à 5% hors taxes), soutiennent la faible demande. Même la soupape du logement social ne marche plus comme avant. A Casablanca, ce segment est quasiment saturé. Si auparavant les promoteurs n’osaient pas parler de crise, aujourd’hui ils sont nombreux à témoigner, sans complexe, de grosses méventes, de stocks d’invendus, d’agios bancaires qui s’accumulent et se multiplient ou encore de ralentissement de l’activité et des mises en chantier... C’est le cas principalement à Fès, Meknès, Oujda, Marrakech, Agadir, Béni Mellal, Khouribga, El Jadida, Kénitra... L’essoufflement de ce type de produit s’explique d’abord par une offre pléthorique et inadaptée dans de nombreuses villes.

D’où les importants stocks d’invendus un peu partout, aussi bien auprès de petits promoteurs que chez les grands groupes structurés. De surcroît, le concept du logement social montre ses limites en termes de matériaux utilisés, de superficies exiguës (entre 40 et 55 m2), le non-respect de la densité et du cahier des charges, la promiscuité, des cités ghetto et des îlots isolés... Certains nouveaux quartiers de banlieues ne sont pas du tout connectés au reste de la ville. Sans parler du flop des villes nouvelles enclavées (Tamansourt, Tamesna, Errahma, Lakhyayta...) «Globalement, il y a une inadéquation entre l’offre et la demande les rares fois où elle se présente», explique un promoteur. Et d’ajouter: «Dans certaines villes comme Fès, El Jadida, Kénitra, Béni Mellal... l’offre est certes abondante, mais le pouvoir d’achat ne suit pas. Même les multiples tentatives de faire des rabais, des soldes avec des appartements qui oscillent entre 240.000 et 180.000 DH, voire moins, n’ont pas l’effet escompté».

Le ralentissement des transactions et des mises en chantier a aussi eu des effets négatifs sur des agrégats tels que le tonnage écoulé dans le ciment, l’acier, le fer à béton...  De l’avis d’analystes, cette situation de méventes  s’explique par la conjugaison de plusieurs facteurs: la conjoncture économique, le manque de visibilité des opérateurs, l’attentisme des acquéreurs, le pouvoir d’achat... S’y ajoute le fait que le gros des ménages solvables est déjà propriétaire et/ou en situation d’endettement. Pour relancer la machine, il va donc falloir trouver de nouveaux mécanismes et des incitations pour faire émerger une nouvelle clientèle. Mais surtout repenser le modèle économique actuel de l’acte de bâtir. Pour réanimer ce segment comateux du marché, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) compte mettre en place une série de mesures spécifiques.

La corporation des promoteurs a décidé de lancer une grosse opération de «déstockage» en 2017. «Pour faire face à la problématique des stocks d’invendus dans certain nombre de programmes et compte tenu de la mobilité géographique des familles, nous souhaitons donner la possibilité à des propriétaires préalables de logements d’acquérir un autre logement social dans une autre ville d’accueil. Et ce, sur simple présentation d’une attestation de travail pour les salariés et fonctionnaires disposant d’un travail stable et de revenus réguliers», précise-t-on auprès de la FNPI. Sur le même registre du social, les promoteurs comptent faire jouer un autre levier tout aussi prometteur. En effet, devant la difficulté de réalisation du dispositif de logement pour classe moyenne (remontant à la loi de finances 2013), la FNPI propose de donner la possibilité aux ménages (uniquement ceux issus de la classe moyenne) d’acquérir un second logement dans un programme social avec les mêmes incitations à la cible initiale de ce type de bien.  

Dans le même sillage, plus précisément dans le produit dit RIPT, la filière des promoteurs propose à l’Etat de permettre «aux opérateurs engagés dans des conventions de se substituer aux sociétés d’investissement et de destiner tout le stock d’invendus au locatif, dans le cadre d’une gestion directe assurée par le promoteur lui-même». Il va sans dire que le locatif constitue une alternative sérieuse à la relance d’un marché à très forte demande. Pour atténuer les effets de la crise, les opérateurs comptent en effet investir le locatif. Sur ce point précis, ils ont mis en place une série de mesures censées relancer la formule locative. Pour commencer, ils souhaitent que l’Etat revienne sur les avantages fiscaux prévus avant fin 2014, de manière à exonérer les revenus locatifs sur une période de 3 ans. «Afin d’inciter les opérateurs à investir dans l’immobilier locatif, il y a lieu de reconduire cette mesure et de la rallonger à 5 ans».  

La FNPI compte par ailleurs lancer des formules locatives à caractère social (type HLM), dans le cadre des programmes de logements sociaux. Il s’agit notamment d’incitations qui permettent de donner aux personnes physiques la possibilité d’investir dans le locatif social à partir de l’acquisition de 10 unités de logements dédiées. Cette disposition permettra également de «libéraliser les prix des loyers dans certaines agglomérations où les revenus sont plus élevés», notamment Casablanca et Rabat. Le locatif inspire tellement les promoteurs au point d’envisager des formules de logements meublés. «Ce type de produit répondrait à la demande d’une population en mobilité géographique fréquente, ainsi que celle des jeunes ménages, étudiants, coopérants, expatriés, étrangers...» Dans certains pays, ce mécanisme permet à l’investisseur de profiter d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs charges comprises hors taxes. «Faute d’incitations, il est proposé d’aligner le dispositif fiscal appliqué pour le locatif de logements meublés à ceux non meublés», suggère la FNPI.

Sur un tout autre registre, il va falloir saisir des opportunités indéniables à travers la rénovation d’anciens biens. Les promoteurs réclament plus d’encouragements sur les investissements dédiés à des actions de rénovation d’anciens bâtiments-immeubles, maisons... En substance, la FNPI propose que «le bailleur s’engage à procéder lui-même aux rénovations (ou à travers le recours à un organisme public ou privé)». La location peut profiter uniquement aux personnes/ménages à revenus limités, ou ceux de la classe moyenne. Par ailleurs, l’Etat concèdera des incitations fiscales sur une période donnée au bailleur (personne physique ou morale) qui investit dans le parc immobilier ancien dans le but de sa rénovation et son maintien dans un régime locatif. Les promoteurs proposent aussi d’élargir les dispositions de la loi sur le leasing immobilier professionnel au résidentiel.

Cannibalisation et précarisation...

Le constat aujourd’hui dans la périphérie des grandes agglomérations est que le moyen standing est généralement mitoyen de blocs de bâtiments à caractère social. Cette mixité urbaine mal pensée fait que du logement social amélioré se vend parfois au prix du... moyen standing. De plus, la localisation de surcapacités en programmes sociaux finit par tirer vers le bas l’ensemble du quartier, voire cannibaliser l’offre  de moyen standing qui a du mal à trouver acquéreur (Hay Errahma et Bernoussi à Casablanca, Hay El Matar, Saada et Ennajd à El Jadida, El Azzouzia à Marrakech, Témara, Kénitra,...). D’où les importants stocks d’invendus en banlieue sur fond de précarisation prématurée de quartiers aménagés il y a à peine quelques années.

 

 

 

 

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